Pembiayaan perumahan secara Islam

Oleh Wan Jemizan Wan Deraman

Memiliki kediaman sendiri adalah sesuatu yang diidamkan oleh semua. Keputusan untuk membeli rumah adalah sangat signifikan dan merupakan satu langkah besar dalam kehidupan seseorang. Ia bukan hanya memerlukan komitmen kewangan yang tinggi malah membeli rumah adalah satu pelaburan jangka panjang yang besar faedahnya.

Dalam merancang pembelian rumah banyak elemen yang perlu diambil kira, di antaranya; struktur isi rumah, tarikh pembelian, deposit dan pendahuluan, tempoh pinjaman dan pembayaran balik serta jumlah ansuran bulanan. Pengiraan secara teliti harus dilakukan agar tidak mempengaruhi perancangan perbelanjaan yang lain.

Hari ini membeli rumah melibatkan kos yang besar. Boleh dikatakan majoriti pembeli memilih
mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan untuk membiayai pembelian rumah mereka.

Maka di sinilah, pembeli khususnya pembeli Muslim perlu membuat keputusan yang tepat dengan memilih institusi kewangan Islam. Ini kerana menerusi institusi kewangan Islam, urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba, atau faedah.

Aspek lain yang penting diambil perhatian oleh pembeli dalam pembelian rumah adalah perlindungan takaful/insurans. Ini kerana takaful/insurans menyediakan perlindungan kewangan dan juga kepada ahli keluarga.

Apabila memohon pinjaman perumahan, pembeli perlu mengetahui hak dan tanggungjawab mereka sebagai peminjam serta institusi perbankan kerana pembeli akan berurusan dengan institusi perbankan di dalam tempoh yang panjang.

Dengan memahami serba sedikit tentang pengetahuan asas, hak dan tanggungjawab di dalam
pembelian sesebuah rumah, pembeli dapat mengurangkan masalah berbangkit di kemudian hari.
Syariah dan kompetitif

Alhamdulillah, institusi kewangan Islam di negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan
pemilikan rumah yang mematuhi syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai Bithaman Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan perumahan secara Islam oleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu Bank Islam Malaysia Berhad.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada jualan barangan di mana penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta dengan suatu margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.

Zaharuddin Abd. Rahman di dalam artikelnya, Pembiayaan Perumahan Secara Islam Semakin Inovatif menyebut bahawa konsep ini sangat popular di Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9 peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep lain.

Sepanjang tahun 2005 juga konsep ini digunakan sekitar 41 peratus pula di dalam produk
pembiayaan kewangan pelanggan.

Mekanisme operasi BBA ialah pembeli memilih suatu aset yang ingin dibeli, kemudian pembeli mendapatkan pembiayaan BBA daripada bank dan berjanji akan membeli aset tersebut pada harga jualan.

Pihak bank akan membeli aset tersebut daripada pemilik secara tunai dan aset tersebut telah
menjadi hak milik pihak bank. Selepas itu pihak bank akan menjual aset berkenaan kepada pembeli berdasarkan harga jualan yang telah termasuk keuntungan yang telah dipersetujui.

Hak milik aset tersebut berpindah kepada pembeli dan pihak pembeli akan membayar harga jualan kepada bank secara ansuran di dalam tempoh yang telah dipersetujui.

Pelanggan A ingin membeli rumah berharga RM200,000. Kebiasaannya pelanggan akan membayar 10 peratus iaitu RM20,000 sebagai deposit kepada pemaju. Pelanggan A akan menandatangani perjanjian Sale and Purchase (S&P Agreement) dengan pihak pemaju dan kemudian akan mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank.

Jika Pelanggan A layak membuat pembiayaan maka pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM180,000 setelah ditolak 10 peratus deposit yang telah dibayar tunai oleh Pelanggan A.

Maka rumah tadi telah bertukar hak milik kepada pihak bank setelah semua proses pemilikan ke atas rumah itu telah diselesaikan. Pihak bank akan menjualkan rumah (yang telah dibelinya tadi) itu kepada pelanggan yang sama dengan harga baru disebut sebagai harga jualan iaitu RM350,000 yang boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan dalam tempoh 20 tahun atau lebih, bergantung kepada persetujuan.

Satu lagi kaedah pembiayaan perumahan secara Islam yang telah ditawarkan oleh institusi kewangan Islam ialah Musyarakah Mutanaqisah (MM). Ia disebut-sebut sebagai alternatif kepada BBA.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai kaedah pembiayaan yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam Muamalat Islam.

(Shariah Resolution in Islamic Finance-BNM) Perkongsian dengan bank Dr. Ahamed Kameel Mydin Meera dalam artikelnya, 'Pembiayaan Pembelian Rumah Secara Islam Alternatif' menerangkan, dalam MM ini melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat
perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep ijarah (pajakan).

Di bawah MM ini pelanggan yang berhajat untuk membeli aset akan menemui pihak bank bagi
mendapatkan pembiayaan. Pihak bank dengan pelanggan berkenaan akan menandatangani perjanjian Musyarakah untuk sama-sama membeli aset berdasarkan nisbah saham masing-masing sebagai contoh 90:10.

Deposit yang mungkin telah dibayar oleh pelanggan akan dikira sebagai bayaran awal sahamnya.
Pelanggan kemudiannya akan menyewa bahagian aset yang dimiliki oleh bank menerusi perjanjian Ijarah.

Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing dan dalam bayaran sewa yang dibayar oleh pelanggan sejumlah tertentu akan digunakan untuk membeli bahagian saham yang dimiliki oleh pihak bank.

Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa dan nisbah saham pihak bank akan terus berkurangan sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.

Dalam pembiayaan perumahan, aspek perlindungan takaful adalah antara aspek penting yang perlu diberi perhatian. Perlindungan ini perlu untuk memberi jaminan kewangan sekiranya sesuatu yang tidak diingini terjadi.

Secara umumnya, sekurang-kurangnya perlindungan takaful berikut perlu diambil oleh seseorang yang membuat pembiayaan membeli rumah iaitu Pelan Takaful Gadai Janji, Pelan Takaful Empunya Rumah dan Takaful Isi Rumah.

Pelan Takaful Gadai Janji ialah perlindungan takaful yang melindungi pihak pelanggan bank dalam bentuk menyelesaikan baki pembiayaan jika pelanggan berkenaan mengalami kehilangan upaya kekal atau meninggal dunia.

Manakala, Pelan Takaful Empunya Rumah ialah satu bentuk pelan perlindungan takaful untuk
melindungi rumah kediaman terhadap kerugian atau kerosakan akibat bencana seperti banjir atau gempa bumi.

Takaful Isi Rumah pula memberi perlindungan terhadap kerugian atau kerosakan kandungan rumah kediaman, dan perlindungan kepada pelanggan sebagai peserta jika berlaku kecederaan maut.

Pelanggan boleh menyertai Takaful Empunya Rumah atau Takaful Isi Rumah atau kedua-duanya sekali untuk perlindungan yang menyeluruh.

Perancangan yang betul akan dapat memberikan keselesaan dan meminimakan masalah berbangkit dalam mengurus pembelian dan pembiayaan perumahan.

Mudah-mudahan dengan sedikit persedian khususnya dari sudut pengetahuan asas akan dapat
membantu seseorang itu membuat keputusan yang lebih tepat untuk membeli dan memiliki sebuah rumah yang diidamkan.


Sumber: http://www.takaful-ikhlas.com.my/malay/GUI/pdf/Pembiayaan_perumahan_secara_Islam.pdf

Konsep baru ganti BBA

Dalam Islam, kita tidak dibenar menjadikan pinjaman kewangan sebagai instrumen untuk memperoleh keuntungan, sebaliknya hanya dibolehkan menerusi kontrak jual beli. Berikutan itu, perbankan Islam di seluruh dunia tidak dibenarkan meraih keuntungan daripada pinjaman, menyebabkan mereka mencipta produk berasaskan pelbagai jenis konsep jual beli bagi meraih keuntungan sah di sisi Islam. Bai Bithaman Ajil (BBA) atau ‘jual beli secara tangguh pembayaran’ adalah satu daripada produk digunakan kebanyakan bank Islam di Malaysia yang diluluskan Majlis Penasihat Syariah Kebangsaan yang berpusat di Bank Negara Malaysia (BNM). Mengikut statistik, konsep BBA sangat popular dan digunakan dengan meluas di Malaysia. Sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9 peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep lain. Konsep ini turut digunakan sekitar 41 peratus dalam produk pembiayaan kewangan pelanggan. Kedua-dua angka ini menunjukkan konsep ini sangat selesa diaplikasikan oleh perbankan Islam Malaysia. Malah, ia juga popular di Brunei dan Bangladesh. Namun begitu, konsep ini tidak diterima bank Islam di Asia Barat serta Pakistan. Ini kerana majoriti cendikiawan syariah di rantau itu menganggap konsep ini tidak menepati konsep tulen BBA. Malah, konsep BBA versi Malaysia juga dilihat sebagai gabungan dua konsep iaitu Bai’ Inah (jual dan beli semula) dan Bai Muajjal (jualan dengan bayaran bertangguh dan ansuran). Justeru, bank Islam di Asia Barat lebih gemar mengutamakan konsep lain yang lebih menepati objektif syariah mengikut ijtihad mereka seperti Ijarah, Musharakah dan lain-lain. Secara mudahnya, BBA versi Malaysia berfungsi seperti berikut: Apabila ingin membeli sebuah rumah berharga RM200,000, seseorang itu akan membayar sejumlah wang kepada penjual/pemaju sebagai ‘booking’ dan kemudian membayar 10 peratus pula sebagai deposit. Selepas memperoleh perjanjian jual beli (S&P agreement) antara pembeli dan penjual, pelanggan tadi akan mencari bank Islam yang boleh memberi pembiayaan perumahan kepadanya. Apabila menepati semua syarat ditetapkan, pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM180,000 (iaitu sama jumlahnya setelah ditolak deposit) dengan bayaran tunai. Sehubungan itu, rumah berkenaan akan menjadi milik bank dan tanda pemilikan bank ke atas rumah itu adalah menerusi surat ‘declaration of trust’ dan sebuah ‘charge’ sebagai tanda hak bank ke atas rumah terbabit. Bagaimanapun, nama pemilik atas geran tidak ditulis nama bank kerana ini bukan syarat dalam pemilikan Islam dan hanya bersifat urusan rasmi. Selepas pemilikan ini sah di sisi undang-undang negara dan diiktiraf oleh syariah, bank Islam akan menjual rumah tadi kepada pelanggan sama dengan harga baru (merangkumi modal serta kadar keuntungan ditetapkan). Sebagai contoh, harga baru ialah RM350,000 yang boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan selama 25 tahun atau lebih, bergantung kepada perjanjian. Itulah gambaran ringkas bentuk pelaksanaan BBA di Malaysia, yang mana sebuah produk yang dibina atas konsep jual beli dan bukan pemberian pinjaman kepada pelanggan. Ia disepakati hampir semua cendikiawan syariah di dalam negara. Semakin banyak isu syariah timbul hasil cara implementasi BBA yang kerap tersilap akibat kurang pemantauan di dalam bank atau tidak difahami sebaik- baiknya pegawai bank yang mengaplikasikan konsep ini di dalam produk mereka. Kerana ini pelbagai pihak yang menyedarinya tampil membuat teguran, pertanyaan dan pelbagai tuntutan supaya penjelasan dibuat. Konsep ini juga dianggap menjadi satu imej perbankan Islam yang sedikit kurang inovatif di Malaysia pada mata pihak antarabangsa, lantas kemungkinan faktor kurang minat pelabur Arab untuk turut serta memeriahkan perbankan Islam di Malaysia dengan lebih hebat. Tidak dinafikan, kewujudan beberapa bank Islam antarabangsa seperti dari Kuwait (Kuwait Finance House), Arab Saudi (Ar-Rajhi Investment Bank) dan Qatar (Asian Finance Bank) menampakkan penerimaan Asia Barat terhadap Malaysia tetapi perlu diingat bahawa ketiga-tiga bank Islam antarabangsa ini tidak mengamalkan konsep BBA di dalam operasi mereka. Kini, timbul satu fenomena sihat di kalangan cendikiawan syariah dan pengamal perbankan Islam di Malaysia apabila mereka semakin inovatif dan kreatif dengan mengutarakan pelbagai konsep baru yang lebih ‘mampu’ diterima ulama dan pengamal perbankan Islam antarabangsa. Sebagai contoh, produk BBA yang sering menjadi teras bagi pembiayaan perumahan kini semakin kurang popular dan ditukar kepada konsep pembiayaan perumahan baru yang lebih baik seperti Musharakah Mutanaqisah (pemilikan berkongsi secara menurun) dan Ijarah Muntahiyah Bit Tamleek (sewaan yang berakhir dengan pemilikan). Pelbagai bank Islam dan jendela perbankan Islam mula melakukan kajian terhadap kesesuaian konsep ini dengan perundangan negara. Malah, sebahagiannya sudah mengaplikasikan produk pembiayaan perumahan dengan cara ini. Setakat ini, ia terbukti lebih berkesan selain diterima ulama sedunia. Apa yang diharapkan ialah masyarakat Islam di Malaysia dapat memberikan sokongan tidak berbelah bagi terhadap operasi perbankan Islam ini dari semasa ke semasa hinggalah ia dapat mencapai tahap terbaik bagi manfaat dunia dan akhirat. Tidak dinafikan masih ada kelemahan dikenal pasti dalam operasi dan harga ditawarkan. Bagaimanapun, tidak adil untuk menuding jari terhadap perbankan Islam saja tanpa mengetahui bahawa bank Islam ini terhalang dan dihalang oleh pelbagai sebab dan sudut yang di luar bidang kuasanya.

Sumber: http://www.hmetro.com.my/myMetro/articles/KonsepbarugantiBBA/Article/art_print

Ubat Penyakit

Buah Diperam Dengan Carbide Tidak Selamat Dimakan

Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP) menasihati pengguna supaya tidak memakan buah-buahan yang diperam dengan menggunakan gas carbide kerana terdapat maklumat yang cukup mengenai bahayanya kepada kesihatan.

Calcium carbide mempunyai ciri-ciri penyebab kanser dan boleh mengakibatkan gangguan saraf. Ia boleh menyebabkan bunyi berdesing dalam telinga, kebas dan penyakit saraf periferal. Jika wanita hamil memakan buah yang telah diperam bersama carbide, ada kemungkinan bayi yang akan lahir berkeadaan cacat.

Adalah tidak wajar Kementerian Kesihatan mengatakan bahawa buah-buahan yang diperam dengan menggunakan carbide selamat untuk dimakan sebelum menjalankan siasatan. Sekadar menyebut bahawa amalan yang sama dilakukan di negara-negara lain bukan bermakna ianya selamat.

Di India, kerajaan telah mengharamkan penggunaannya di bawah Akta Pencegahan Pencemaran Makanan, dan terdapat beberapa laporan media bahawa buah-buahan yang diperam dengan menggunakan gas carbide telah dirampas dan dimusnahkan.

Dalam keadaan biasa, buah-buahan akan masak hasil tindak balas hormon ethylene yang dihasilkan secara semula jadi dalam buah. Tetapi penggunaan calcium carbide mengeluarkan gas acetylene yang mudah meruap dan meletup walaupun pada kepekatan yang rendah berbanding ethylene.

Kementerian Kesihatan perlu menyedari bahawa khasiat makanan dalam buah-buahan akan berkurang apabila ia masak ranum secara tiruan.

Buah-buahan yang menjadi ranum dengan menggunakan gas carbide akan mengalami tindak balas kimia yang berbeza berbanding buah-buahan yang ranum secara semula jadi. Ketika buah ranum secara semula jadi, perubahan biokimia akan berlaku misalnya penyusutan klorofil, biosintesis karotenoid (antioksidan, penambah sistem imun, bahan pencegah kanser), antosianin (antioksidan yang kuat), essential oils, dan komponen perisa serta aroma. Tetapi kesemua perubahan kimia yang menyihatkan dan menambah mutu buah-buahan ini tidak berlaku jika buah ranum secara tiruan.

Dengan mengatakan penggunaan gas carbide untuk meranum buah-buahan sebagai amalan yang selamat, Kementerian Kesihatan seolah-olah menggalakkan penggunaan lebih banyak bahan kimia dalam makanan yang sebaliknya boleh memudaratkan kesihatan pengguna. [harakahdaily.net]

Oleh SM Mohamed Idris (Penulis adalah Presiden CAP)